投資寫字樓與商鋪:新城區和購物中心更有價值
周末，央行宣佈“雙降”，房地產業似乎出現暖冬希望。
對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，宏觀經濟疲軟，三季度GDP回落至6.9%，股市表現不佳，無疑是本次“雙降”的主要原因。但降準加降息，隨著流動性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對7月中下旬以來逐步降溫的房地產市場在一定程度上將起到刺激作用，樓市交易量持續降溫的勢頭有望逐步企穩。
易居研究院副院長楊紅旭也認為，“雙降”之後，最大利好對象是樓市，當前樓市處於回暖通道中，貨幣寬松與利率下降，將加碼刺激需求。
作為投資客來說，相比住宅投資，商業地產投資的復雜程度更高，難度也更大，在“雙降”後，商地產投資該何去何從？
一線城市仍有投資機會
從目前來看，一、二線城市的辦公樓相對飽和，三、四線城市需求甚小。
對此，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，雖然在這個背景下，錢便宜瞭，但商鋪和寫字樓市場還是存在些問題。以辦公樓為例，從個人角度來說，三、四線辦公樓的需求量非常少，很多企業不願意到三、四線城市去，或者選擇租用幾個商鋪來辦公，這樣可以減少成本，縮減開支，這種檔次比較高的辦公樓要商業貿易發達，要有金融的衍生服務，這在一、二線城市的需求可能比較大，但如果是在一個縣城或者地級市，需求就小，因此，辦公樓的地點、位置選取就顯得尤為重要。
此外，辦公樓的周邊配套一定與周邊服務密切相關，一定要與周邊的設施服務，物以類聚、人以群分，有辦公樓的地方，商業、貿易、金融、政務就必須要配套。
在香港有很多金融大廈，有些註冊會計師事務所、律師事務所、評估機構都在一起。區域集中在一起的佈局最大限度地減少瞭辦公人群的時間成本，從而提升辦公效率。二、三、四線城市所有的金融機構很分散，產權交易、事務所都不在一起，沒有集群優勢，因此辦公樓市場就很難形成。
當然，如果某一個城市打造瞭一個CBD，在一個三、四線城市，那可能會有機會，就買寫字樓來說，可能單位投資者會多一點。
須找人口凈流入城市
對於商鋪來說，傳統商鋪未來價值會越來越低，住宅小區商鋪，從購物中心、百貨商場再到批發市場，整個商業體量人均面積非常高。
因此，在這種情況下，未來商鋪風險比較大，但新型購物中心可能成為新型的城市商業中心，這些商鋪可能會有機會。
據統計，目前市場上除瞭一、二線城市的核心區域有穩定的回報率之外，其他非核心區域的整體回報率都不高，有些地方還不到2%，甚至低於住宅。
在此種情況下，投資人所承受的壓力可想而知。因此，對於商鋪的投資就取決於未來升值空間，在此種情況下，一、二線相對於三、四線城市有一定的升值空間，這主要是由於一、二線城市的人口為凈流入。
升值源於城市配套的形成、人口的導入。隻有整個區域的成熟，才能帶來價值提升。換句話說，商鋪是要靠培養的。
目前看來，傳統商業中心還有一定競爭力，但一些城市的商業中心已開始衰退，這主要是源於這些區域的業態開始逐漸被淘汰，受到瞭新型模式的沖擊，比如百貨，無錫恒隆廣場就是一個典型的例子，其整個主力店客流的減少，導致整體商業開始衰退，進而正片區域都開始走汽車貸款房屋信貸年息缺錢急用哪裡借錢下坡路。銷售額少瞭，租金自然就降低瞭。
歐陽捷笑言，如果過去是“一鋪養三代”，那現在買瞭商鋪不賠就行瞭，未來商業商鋪再建設下去就是“三代賠一鋪”。
因此，這樣的商鋪即便在上海，投資價值也不大。
從目前情況來看，有兩種模式將成為未來商業心的增長點。一種是新的購物中心模式的形成，還會衍生出兩到三個購物中心，而這種以購物中心為主的商圈將取代傳統的以百貨公司為主的商圈，成為新的價值點；另一種模式是政府打造的新區模式，隨著人口的慢慢導入，商圈配套的逐漸成熟，商鋪就有提升的價值。
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本文來源：每日經濟新聞 作者：吳若凡新聞來源http://money.163.com/15/1026/00/B6QJ7F6B00253B0H.html
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